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L' ENPAM e gli investimenti immobiliari
Franco Picchi
#1 Inviato : lunedì 27 dicembre 2010 18.06.20(UTC)
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L' ENPAM e gli investimenti immobiliari Prologo. E' notizia giornalistica di questi giorni che l' ENPAM (tramite il fondo Ippocrate) tratta l' acquisto di immobili appartenenti all' ex patrimonio immobiliare della Rinascente. In particolare la sede milanese di Piazza Duomo, per una cifra tra i 400 e i 500 milioni . Antefatto. Il Sole24 ore ha recentemente scritto di un acquisto immobiliare effettuato dall' ENPAPI ( cassa previdenziale degli infermieri) il 29 aprile 2009 : “ La villa che si rivaluta del 25% in un giorno” <a href="http://www.selpressmm.com/fimaa/d.asp?loc=130282010107CGNpz6N" target="_blank">www.selpressmm.com/fimaa/d.asp?loc=130282010107CGNpz6N</a> L' ente previdenziale ha comprato “la villa di via Farnese 3, in Roma (quartiere Prati), dalla società Dm Immobiliare per un controvalore di 20 milioni di euro. Villa che, nello stesso giorno, Dm Immobiliare aveva rilevato da Citec International (gruppo Citec, specializzato in soluzioni informatiche) per un corrispettivo di 16 milioni “. Regole di buon senso. La Banca d' Italia e la CONSOB dopo una ricognizione iniziata nel 2009 hanno diramato in data 29/07/2010 una dichiarazione congiunta ( relativa alle SGR) sulle “ Linee applicative di carattere generale in materia di processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento”. Le due autorità sono preoccupate dall' enorme sconto tra quotazioni di Borsa e Nav dei fondi immobiliari quotati ( in media del 40%, ma con punte dei oltre il 50%,), che si mantiene nonostante molti fondi siano ormai vicini alla scadenza. Tali linee guida rimarcano la responsabilità degli organi amministrativi ( delle SGR) “ in relazione alla verifica della correttezza dei dati e delle informazioni contenute nelle relazioni di stima degli esperti indipendenti nonché circa la coerenza delle valutazioni di questi ultimi con il valore corrente degli immobili oggetto di valutazione”. Le due autorità chiedono che “ siano definiti con precisione i controlli condotti dalle società di gestione sull' adeguatezza delle valutazioni effettuate dagli esperti”. In particolare chiedono di formalizzare in un apposito documento: ” i compiti delle funzioni aziendali, sia operative sia di controllo, nell' ambito del processo di valutazione” precisando “ la descrizione dei presidi organizzativi necessari per verificare nel continuo la corretta applicazione da parte degli esperti indipendenti dei criteri di valutazione dei beni”. “Tali presidi devono consentire una consapevole valutazione delle stime degli esperti”. L' ENPAM e il fondo Ippocrate Il fondo immobiliare Ippocrate è per gli iscritti ENPAM una scatola nera. Sappiamo solo quanto investiamo e quanto riceviamo come dividendo. Sappiamo poco degli immobili che la società di gestione First Atlantic Real Estate Sgr (F.A.R.E Sgr ) acquista con i nostri soldi. Nulla sulla valutazione ENPAM del prezzo di acquisto, nulla sulla redditività e le spese. Quando gli acquisti di immobili vengono effettuati da fondi di investimento (non riservati) è più facile tracciare il valore dell' immobile, che viene pubblicato semestralmente. L' acquisto ( così) è più trasparente per gli iscritti. Generalmente ci troviamo davanti però ad acquisti effettuati da società a responsabilità limitata (SRL), che non pubblicano i valori semestrali degli immobili. Nella seduta del CdA ENPAM del 30/10/2009 si riferisce che tra le offerte immobiliari per cui la Commissione Patrimonio aveva ritenuto opportuno effettuare approfondimenti, dopo attento esame sull' esito delle indagine esperite, sono state selezionate tre offerte. Non risulta selezionato a quella data l' immobile di via del Serafico 121, compreso nelle offerte immobiliari su cui erano stati effettuati approfondimenti. Nella seduta del 27 novembre 2009 l' immobile ricompare. Il dirigente del Dipartimento del Patrimonio relaziona che il prezzo richiesto è di 65 mil., l' immobile è locato alla Regione Lazio per 3,8 mil. e genera (quindi) un valore di rendita del 5.85% ( rispetto al prezzo richiesto). Nel 2009 il CdA ENPAM ha dato parere favorevole alle proposte d' acquisto presentate dalla F.A.R.E. Sgr relativamente a 8 immobili per un prezzo di oltre 288 milioni ( ridotto poi a 286,887 dalla riduzione del prezzo dell' immobile di via del Serafico 121). L' immobile (nonostante la riduzione di prezzo) risulta così essere stato acquistato ad un prezzo di oltre il doppio rispetto al prezzo a cui era stato venduto soltanto l' anno prima (vendita Polis 2008 a 30 milioni , acquisto ENPAM 2009 a circa 63 milioni ). Il fondo immobiliare chiuso Polis ha venduto l' immobile nel giugno 2008 alla società GE Real Estate Trading per 30 milioni , ENPAM (attraverso il fondo Ippocrate) ha acquistato l' immobile da Coedimo Srl nel 2009 per circa 63 milioni . Il fondo Polis ( che ha detenuto l' immobile dal 2001 al 2008) otteneva dall' immobile di via del Serafico un affitto (lordo) del 8,00%. In così poco tempo( 2008-2009) una rilevante diminuizione della redditività accompagnata ad un notevole incremento del valore. Sembra sfuggire alle normali regole finanziarie. Quali sono i parametri valutativi utilizzati? Il CdA dell' ENPAM sapeva ( prima di procedere all' acquisto) della recente vendita a solo 30 milioni di euro? Come viene giustificato ( agli atti ) questo raddoppio di valore dell' immobile? Nella tabella le rivalutazioni dal 2001 al 2009 ( via del Serafico 121) La F.A.R.E. Sgr ha il dovere di espletare i controlli sugli immobili che verrano acquistati, di acquisire il parere di un esperto indipendente sulla congruità del prezzo, di verificare la correttezza e la coerenza delle valutazioni con il valore corrente degli immobili e di relazionare all' ENPAM ( unico investitore del fondo Ippocrate). Anche l' ENPAM ha il dovere di effettuare simili controlli, verificando la correttezza e la coerenza delle valutazioni dell' esperto indipendente con il valore corrente degli immobili per mezzo della struttura collegata alla gestione del patrimonio immobiliare. Tale struttura deve poi fornire un parere al CdA dell' ENPAM in modo che le decisioni di acquisto sia valutate consapevolmente. Anche nel campo immobiliare il Collegio Sindacale ENPAM deve valutare l' appropriatezza dell' assetto organizzativo della struttura ENPAM dedicata alla valutazione degli investimenti. Saluti e auguri di Buon 2011 a tutti 27/12/2010 Franco Picchi Pietrasanta LU
Franco Picchi
#2 Inviato : lunedì 27 dicembre 2010 18.24.51(UTC)
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Al link il file pdf con la tabella <a href="http://www.edentist.it/files/L%27%20ENPAM%20e%20gli%20investimenti%20immobiliari27122010.pdf" target="_blank">http://www.edentist.it/files/L%27%20ENPAM%20e%20gli%20investimenti%20immobiliari27122010.pdf</a>
Franco Picchi
#3 Inviato : giovedì 30 dicembre 2010 0.01.55(UTC)
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" Il Sole24Ore ha recentemente scritto di un acquisto immobiliare effettuato dall'ENPAPI (cassa previdenziale degli infermieri) il 29 aprile 2009: "La villa che si rivaluta del 25% in un giorno". Forse in questa sconcertante gara può aver vinto l' ENPAM. Risulta che la Coedimo Srl ha acquistato l' immobile di via del Serafico 121 in data 15/12/2009 per circa 37,7 milioni. L' ENPAM ha deliberato l'acquisto delle nuove quote emesse dal fondo Ippocrate (anche per l' acquisto per circa 63 milioni dell' immobile di via del Serafico) in data 18/12/2009. Da parte mia penso non ci sia altro da aggiugere. Le obbligazioni strutturate sono contratti di centinaia di pagine in inglese, le transazioni immobiliari sono ( sembrano?) più semplici. Più semplice capire anche chi ci perde e chi ci guadagna. Franco Picchi Pietrasanta (LU)
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